Allgemeines

Wohnungs- und Teileigentum kann begründet werden, wenn die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Garagen, Keller, Büro-/Geschäftsräume) in sich abgeschlossen sind. Wohnungen sind nur dann abgeschlossen, wenn sich hinter einer Wohnungstür Wohnraum, Bad mit WC und Kochgelegenheit befinden.

Die Aufteilung in Wohnungseigentum kann auch dann erfolgen, wenn sich die einzelnen Einheiten in unterschiedlichen Gebäuden befinden. Damit können auch Reihenhäuser auf einem Grundstück, das aus baurechtlichen Gründen nicht geteilt werden kann, in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.

Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, kann die Aufteilung in unterschiedlicher Weise erfolgen:

1. Das Eigentum wird so aufteilt, dass an jeder Eigentumswohnung sämtliche bisherigen Eigentümer auch Eigentümer sämtlicher neuen Eigentumseinheiten werden. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich dadurch nicht.
2. Sollen einzelnen Miteigentümern unterschiedliche Wohnungen zugewiesen werden, kann dies ebenfalls unmittelbar erreicht werden. Bestehen Darlehensverbindlichkeiten, die mit Grundschulden auf dem Grundstück abgesichert sind, muss geklärt werden, ob die Darlehen ebenfalls auf einzelne Wohnungen verteilt werden können.

Aufteilungsplan

Vom Notar wird für die Urkunde ein sog. Aufteilungsplan erstellt. Um diesen Plan erstellen zu können, benötigen wir

• die Grundrisspläne sämtlicher Ebenen von allen Gebäuden (auch Nebengebäude)
• Schnittzeichnung sämtlicher Gebäude (auch Nebengebäude)
• alle sichtbaren Ansichten sämtlicher Gebäude (auch Nebengebäude)
• den Lageplan des betroffenen Grundstücks.

Diese Pläne sind im Normalfall in Ihrer roten Baumappe enthalten. Sollten Umbaumaßnahmen erfolgt sein oder bevorstehen, benötigen wir auch diese Pläne.

Es ist für den Notar wichtig zu wissen, ob die Gebäulichkeiten baurechtlich genehmigt sind.

Gestaltung der Aufteilungsurkunde

In einem Vorgespräch wird mit Ihnen geklärt werden, welche Ziele Sie mit der Aufteilung verfolgen und welchen Bedürfnissen der künftigen Eigentümer Rechnung getragen werden muss. Danach wird die Aufteilungsurkunde, die in der sog. Gemeinschaftsordnung das künftige Miteinander der Wohnungseigentümer regelt, für ihren Fall individuell entworfen.

Miteigentumsanteile

Für die jeweiligen Einheiten müssen Miteigentumsanteile gebildet werden. Der Miteigentumsanteil stellt den Bruchteil dar, zu dem der Wohnungseigentümer an dem Gesamtgrundstück beteiligt ist. In der Wahl der Miteigentumsanteile ist man grundsätzlich frei. Die Größe der Miteigentumsanteile sollte sich jedoch an der Wohn- bzw. Nutzfläche orientieren, da die Miteigentumsanteile für die Verteilung der allgemeinen Kosten und späteren Reparaturkosten maßgeblich sind. Zur Vorbereitung benötigen wir daher ihre Wohn-/Nutzflächen-berechnung, die ebenfalls Bestandteil der Bauakte ist.

Sondernutzungsrecht und Gebrauchsreglungen

Nach dem Gesetz können nur Räume zum Sondereigentum erklärt werden. Es können jedoch sog. Gebrauchsregelungen getroffen werden, die besondere Bestimmungen für die Benutzung von Gebäudeteilen oder Grundstücksfreiflächen enthalten. Auf diese Weise können insbesondere Gartenflächen und Stellplatzflächen einzelnen Wohnungen zugeordnet werden, die dann auch die Instandhaltungspflicht für diese Flächen bzw. Gebäudeteile zu tragen haben. In der Vorbesprechung zur Beurkundung werden wir auch bezüglich dieser Fragen individuell auf Ihre Wünsche eingehen.

Baurechtliche Besonderheiten

Bitte beachten Sie, dass der Notar den Inhalt der Baugenehmigung und Fragen des öffentlichen Baurechts grundsätzlich nicht überprüft. Es ist denkbar, dass nach Gemeindesatzungen bei der Aufteilung von Wohnungseigentum eine bestimmte Anzahl von Stellplätzen auf einem Grundstück nachzuweisen ist. In seltenen Fällen sind Maßnahmen aufgrund erhöhter Brandschutzanforderungen für Mehrfamilienhäuser erforderlich (z.B. der Einbau einer Feuerschutztüre zum Abschluss von Heizräumen). Wie bei Vermietung ist bei verschiedenen Eigentümern unterschiedlicher Wohnungen an die getrennte Erfassung von Wärmeverbrauch zu denken.

Steuerfragen

Die Aufteilung in Wohnungseigentum ist grundsätzlich grunderwerbsteuerfrei. Etwas anderes gilt nur dann, wenn im Rahmen der Aufteilung ein zusätzlicher Erwerb stattfindet. Die jährliche Grundsteuer wird für die Eigentümer künftig gesondert festgesetzt.

Die Aufteilung in Eigentumswohnungen kann sich auch für den Abzug von Schuldzinsen bei der Einkommensteuer vorteilhaft auswirken, wenn sowohl Eigennutzung wie Vermietung vorliegt.

Für Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von über 220 qm wird die Grundsteuer im sog. Sachwertverfahren festgesetzt. Dieses Sachwertverfahren führt im Normalfall dazu, dass sich die Grundsteuer gegenüber dem üblichen Ertragswertverfahren mehr als verdoppelt. Befindet sich in einem solchen Haus eine Einliegerwohnung, kann durch die Aufteilung in Wohnungseigentum die Bewertung nach dem günstigeren Ertragswertverfahren auch dann erreicht werden, wenn die Hauptwohnung die vorstehenden Wohnflächengrenze übersteigt. Bitte beachten Sie, dass der Notar keine verbindliche Steuerberatung übernimmt und besprechen Sie diese Fragen mit Ihrem Steuerberater.